中交地产回复深交所问询: 多项交易评估及财务问题释疑

近日，中交地产股份有限公司针对深圳证券交易所《关于对中交地产股份有限公司重大资产出售暨关联交易草案的问询函》（并购重组问询函〔2025〕第9号），由北京天健兴业资产评估有限公司进行了详细回复，就资产评估方法、交易定价、持续经营能力等多个关键问题作出说明。

评估方法与持续经营能力

此次置出资产采用资产基础法评估，评估价值为-29.76亿元，因资不抵债交易对价为1元。公司解释，交易标的为单项资产，模拟单体母公司作为管理平台无具体业务，不满足收益法“评估对象的未来收益可以合理预期”条件，故采用资产基础法具合理性。同时，评估报告以“企业持续经营假设”为前提，与编制财务报表的持续经营假设不矛盾，2024年度公司持续经营能力不存在重大不确定性。

流动性风险与偿债能力

截至2024年末，中交地产非受限货币资金75.51亿元，一年内需偿付有息债务本金合计217.24亿元。不过，公司2024年度销售回款约247.07亿元，账面存货价值819.25亿元，且将通过债券发行、开发贷展期、增量股东借款等方式筹措资金，综合判断不存在较大流动性风险。拟置出资产虽总体资不抵债，但经营活动现金流量净额为正，具备持续经营能力。

减值准备计提合理性

2022-2024年，公司计提资产减值准备及信用减值准备金额分别为8.85亿元、16.34亿元、41.82亿元。2023-2024年度大幅增加，主要受房地产行业回调影响，房价下降、销售回款放缓，存货减值压力增大。公司计提符合会计准则，不存在过度计提或关联方利益输送情形。

长期股权投资评估

长期股权投资账面价值93.77亿元，评估增值21.30亿元，增值率22.72%。对51家公司采用不同评估方法，开发项目公司同时采用资产基础法和收益法，最终多选择资产基础法，因其能客观全面反映资产价值，更适用于房地产开发企业，且符合行业惯例。两种方法估值差异不大，不存在低估长期股权投资价值情形。

其他应收款与非流动资产评估

其他应收款评估价值238.51亿元，增值率-2.14%；一年内到期的非流动资产评估价值56.77亿元，增值率-11.13%。减值因关联方资不抵债，采用偿债率法评估，不存在低估情形。为资不抵债关联方提供资金系基于房地产业务开发需求，不存在关联方非经营性资金占用。

交易定价公允性

部分资产仅采用资产基础法符合规定，持股平台等公司不满足收益法条件。此次交易以持续经营假设为基础，对主要开发项目采用动态假设开发法评估，考虑有限责任及债权回收性，交易定价公允。

评估与审计结论一致性

评估报告使用资产基础法与2024年度审计报告认定公司不存在持续经营能力重大不确定性的结论不存在明显矛盾，评估在持续经营假设前提下进行，标的符合资产基础法条件，且不满足收益法条件。

综上，中交地产此次回复对多项关键问题进行了详细阐述与论证，表明公司在重大资产出售暨关联交易中的评估、财务处理具备合理性与合规性。

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