华发股份: 这些年发生了哪些变化? (上)

我们从华发股份2015年至2024年为起止时间点，来看看华发股份这十年来到底有哪些方面的变化。

我们选取华发股份的几个方面：营收、利润、拿地、销售额、毛利率、分红、跟投、债务、人员增减、高层变化、薪酬收入、口碑、产品等方面。

本文相关数据来源：华发股份的相关年报、克尔瑞、中指研究院等资料。

1、营业收入方面：2015年83.08亿元，2016年132.99亿元，2017年199.17亿元，2018年236.99亿元，2019年331.49亿元，2020年510.06亿元，2021年512.41亿元，2022年604.47亿元，2023年721.45亿元，2024年599.92亿元。

华发股份的营业收入从2015年至2023年一直呈现增长的趋势，只是到了2024年下降了16.84%。

2、归属上市公司股东净利润方面：2015年6.8亿元，2016年10.18亿元，2017年16.2亿元，2018年22.84亿元，2019年27.83亿元，2020年29.02亿元，2021年31.95亿元，2022年26.1亿元，2023年18.38亿元，2024年9.51亿元。

华发股份的净利润在2015年至2021年都是增长态势，但是到了2022年之后，净利润持续下降，2022年下降了19.31%，2023年下降了29.58%，2024年下降了48.24%。

总结来说，华发股份在2022年及2023年属于增收不增利，2024年属于营收与净利润双降。

3、房地产销售情况：2015年销售金额133亿元，2016年销售金额357.25亿元，2017年销售金额310.17亿，2018年销售金额582亿，2019年销售金额922.73亿，2020年销售金额1205亿，2021年销售金额1218.9亿，2022年销售金额1202.41亿，2023年销售金额1259.9亿，2024年销售金额1054.44亿。

华发股份在2019年呈现明显的上升趋势，2020年进入千亿房企行列，之后一直保持千亿销售规模。

要想快速的实现销售规模的增长，首先是全国化的扩张及快速的拿地，增加土地储备。

4、拿地方面：2015年新增项目计容积率建筑面积 97.77 万平方米，这一年先后拿下了四个“地王”，拿地金额223亿；2016年新增房地产项目建筑面积69.81万平方米，成功进驻北京、苏州及美国旧金山等境内外城市；2017年新增土地储备计容积率建筑面积277.65万平方米，进入南京、佛山、嘉兴等市场；2018年取得20个新项目，拿地金额约160亿元；2019年取得36个新项目，拿地金额约253亿元，首次进驻重庆、成都、长沙、郑州、宜昌、湛江、烟台等11个城市；2020年公司拥有土地储备建筑面积805.81万平方米，期内拿地金额约703亿元，排名拿地榜14位；2021年拿地金额约142亿，放缓了拿地节奏；2022年拿地金额约299亿，排名拿地榜第十位；2023年拿地金额280亿，排名第十位；2024年拿地金额约68亿。

5、债务方面：2015年末，债务总额约为726.66亿元，净负债率263.5%；2016年末，负债总额为905.81亿，净负债率为183.6%；2017年末，负债总额1157.67亿元；2018年末，负债总额为1500.25亿；2019年末，负债总额为1908.16亿；2020年末，负债总额2584.99亿元；2021年末，负债总额为2591.66亿；2022年末，负债总额为2932.42亿；2023年末，负债总额为3199.99亿；2024年末，负债总额为2953.07。

6、毛利率：2015年30.25%，2016年毛利率33.29%；2017年毛利率为28.60%；2018年毛利率为27.95%；2019年毛利率为30.31%，其中，珠海区域毛利率为36.81%，华南区域30.6%，华东区域19.14%，北方区域10.89%，山东区域53.37%，华中区域28.56%；2020年毛利率为25.19%，其中，珠海大区毛利率为48.44%，华南大区14.33%，华东大区13.59%，北方大区20.92%；2021年毛利率为25.61%，其中，珠海大区毛利率41.44%，华南大区16.62%，华东大区15.53%，北方大区32.96%，北京区域18.32%；2022年毛利率为20.25%，其中，华南地区毛利率18.78%，华东及华中地区19.41%，北方地区24.87%；2023年毛利率为17.98%，其中，华南地区毛利率为24.92%，华东及华中地区12.20%，北方地区17.97%；2024年毛利率为14.31%，其中，华南地区毛利率17.86%，华东地区毛利率9.34%，北方地区毛利率15.76%。

通过上述的几个方面，我们可以看出：（1）华发股份的通过不断的全国扩张，规模方面确实壮大了非常多，已经连续五年稳定在千亿销售规模。（2）利润方面虽然前期大幅度增长，但是从2021年开始，利润却大幅度下降，2024年的利润水平不及2016年。（3）公司的毛利率从2016年的33.29%，降到了2024年度的14.31%，尤其华东大区的毛利率仅为9.34%，严重拉低了整个公司的毛利率。（4）公司在全国扩张之后，虽然拿地增多，土储方面也明显增加，但是公司的负债情况却不断攀升，从2015年的负债726.66亿元，到2023年的最高负债3199.99亿元，这样的负债对公司来说，风险也较大。

对此，又不得不提华发股份当初的发展战略问题。

2013年底，刚刚履职一年多的华发集团董事、总经理李光宁召开改革创新战略规划工作会议，提出了未来五年的总体战略目标，即到2018年，集团总资产达到1500亿元以上，主营业务收入超过500亿元，净资产达到600亿至800亿元。集团综合实力进入中国企业500强并位居较佳排位，打造成为全国一流的综合型领先企业集团。

也是从那时起，华发股份走上了快速扩张的道路。